"현 시설상태의 계약임"이라는 특약사항을 기재하였더라도 매수 후 발견된 하자에 대하여 매도인에게 손해배상 청구가능 여부

【부산지방법원 2014가단218364】

아파트 매매 시 ‘현 시설상태의 계약임’이라는 특약사항을 기재하였더라도 매수 후 발견된 하자에 대하여 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있을까?

A씨(원고)는 2013. 11. 15. B씨(피고) 소유의 부산 서구 C 아파트 302호(이 사건 세대)에 관하여 매매계약을 체결하였습니다.

위 매매계약의 대금은 2억 8,500만 원으로 정해졌는데, A씨는 계약 당일 계약금 3,000만 원을 지급하고, 2014. 2. 14. 잔금 2억 5,500만 원을 지급하고 같은 날 소유권이전등기를 마친 후, 2014. 2. 16. 입주하였습니다.

위 매매계약 체결 및 입주 당시 이 사건 세대에는 보일러 배관 밸브가 파손되고, 주방 인터폰이 고장났으며, 거실 및 방의 마루판에 침하된 상태(이하 '이 사건 각 현상')였습니다.

법원은 이 사건 각 현상은 매매 목적물의 하자에 해당한다고 봄이 타당하고, B씨가 제출한 증거만으로는 A씨가 계약 체결 당시 위 각 현상을 알게 되었다거나 알 수 있었다고 보기 어렵다고 판단하였습니다.

즉, 보일러 배관 밸브 및 주방 인터폰은 이 사건 세대를 통상의 용도로 사용하기 위하여 정상적으로 작동해야 하는 기본적 구성부분이므로, 비록 장기간 사용 시 고장나기 마련인 부품이라 하더라도 이것이 고장난 채 매도된 경우 하자에 해당한다고 보아야 하고, 마루판 침하 현상은 그 침하 형태와 정도, 면적 등을 고려하면 장기간의 통상적인 사용에 따라 일반적으로 나타나기 마련인 현상이 아님을 쉽게 알 수 있으므로 역시 하자에 해당한다고 보았습니다.

특히, 법원은 이 사건 매매계약서의 특약사항란에 "현 시설상태의 계약임"이라고 수기로 기재되어 있기는 하나, 이러한 기재는 아파트의 매매에서 일반적으로 기재되는 내용으로 주로 장기간의 사용에 따른 통상적인 마모, 감손 등을 염두에 두고 기재된 것으로 보아야지, 이 사건 각 현상, 특히 광범위한 마루판 침하와 같은 현상으로부터 매도인을 면책하고자 하는 취지로 보기 어렵다고 판시하였습니다.

그러면서 법원은 A씨가 지급을 구하는 손해배상금(감정 결과에 따른 수리 비용 상당액 + 예상 수리기간 12일 동안의 이사비용 및 짐 보관비용, 숙박비용)은 모두 하자와 상당인과관계 있는 손해로 볼 수 있다고 판단하였습니다

(다만, 법원은 민법의 지도이념인 공평의 원칙의 취지를 고려하여 A씨 주장 손해액의 30%를 감경하였습니다).

【서울중앙지방법원 2016. 2. 3. 선고 2015나20901】

“매수인이 노후된 건물의 현상태를 확인하고 현 시설물 상태대로 매매하기로 약정하였다면 특별한 사정이 없는 한, 매수인으로서는 매도인에 대하여 민법 제580조 제1항의 담보책임을 면제하여 주었거나 이를 포기한 것으로 봄이 상당하다.”