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개업 공인중개사님 질의
안녕하십니까?
영등포에서 중개업을 하고 있는 개업 공인중개사입니다.
최근에 아파트를 매수하신 분으로부터 항의를 받았는데
황당한 일이라서 문의드립니다.
사건인즉 다음과 같습니다.
A - 전 소유자
B - 임차인 전세금 2억 원(1억 5천만 원 대출)
C - 전세금 대출기관
D - 전세기간 1개월 남아 있는 전세 안고 매수하신 분
특별한 사안은 없었고 기본적으로 주의해야 할 것만 챙겨서 중개했습니다.
그런데 뜻밖의 사고가 일어났습니다.
기간이 만료되자 임차인이 매수자로부터 보증금을 받은 뒤 행방이 묘연해졌습니다.
전세금 대출기관은 전 소유자에게 대출금 1억 5천만 원을 반환하라고 하는
내용증명을 보냈습니다.
또한 전 소유자인 매도자는 현 소유자인 매수자에게 그 책임이 있다면서
내용증명을 보냈습니다.
이렇게 되자 매수자는 계약 당시에 사정을 확인하지 않은 개업 공인중개사에게 책임을 묻고 있습니다.
이럴 경우 어떻게 해야 하는지 알고 싶습니다.
임차인이 전세보증금 대출을 받은 경우가 있는 경우,
중개실무에서 어떤 조치가 필요한지 알려 주세요.
지비다 상담소 의견
매우 안타까운 일이 생긴 것 같습니다.
이런 사건은 굉장히 특별한 사안이라 경험하지 못하신 분은 당할 수밖에 없었을 겁니다.
이해를 위해서
먼저 세입자가 전세보증금 마련을 위해 대출을 받는 구도를 살펴보겠습니다.
| A 전 소유자 |
B 임차인 전세금 2억 원. B는 A로부터 채권인, 지명 채권을 가지게 됨.
(전세보증금 2억을 달라고 하는 특정인을 채권자로 하는) |
C 전세금 대출기관
(B가 A에 대해서 가지고 있는 지명 채권을 담보로 권리질권을 설정하고 1억 5천만 원 대출 해줌) |
권리질권을 기준으로 이들의 명칭을 다시 정리해봅시다.
| C 채권자 (질권자) |
| B 채무자 (질권설정자) |
| A 제3채무자 |
※B임차인이 자신의 전세보증금 반환채권을 가지고 타인에게 돈을 빌릴 때
권리질권을 설정하고 돈을 빌리는 경우가 있고, 채권을 양도하고 돈을 빌리는 경우도 있습니다.
여기서는 통상적인 권리질권 방법으로 돈을 빌리는 경우로 생각하겠습니다.
정확한 법적 이해를 위해 경우의 수를 알려드리겠습니다.
임대인이 동의한 경우와 동의하지 않은 경우, 임차인이 직접 통지한 경우, 대출기관이 위임장 받아서 통지하는 경우
등이 있음을 별건으로 알려드립니다.)
아래는 대출기관이 전세보증금 대출을 해 주면서 임대인에게 보낸 서류 일부입니다.
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임대차보증금 담보대출에 동의(?) 해 주셔서 감사합니다.
임차인은 임대차보증금을 담보로 제공하고 저희 대출회사로부터 대출을 받게 되었습니다.
이에 보증금에 대해서는 저희 대출회사가 임차인보다 먼저 반환을 받을 권리가 있습니다.
아래와 같은 경우가 있으시면 당사 연락처로 알려 주시기 바랍니다.
①전세금 대출자 안내 없이 임차인이 보증금을 돌려 달라는 경우
②다른 금융사 전세대출을 허락한 경우
③임차인의 임대보증금과 관련하여 제3자로부터
압류/가압류/채권추심(전부)명령/채권양도(질권)통지 등의 우편물을 받은 경우
④임차인과 금전대차관계, 손해배상 등의 사유로 임차인이 지불할 금액이 있는 경우
⑤임대차 계약 내용이 사실과 다른 경우
⑥소유권이 변경되는 경우(매매, 증여, 상속 등)
⑦임대인 연락처가 변경된 경우
⑧임차인과 친인척(가족) 관계인 경우 |
임차인이 임대인에게 가지고 있는 전세금 반환청구권인 채권을 담보로
권리질권설정 계약을 체결한 사실을 통지하는 것입니다.
이는 민법 제349조 제1항에 근거하여 질권설정 사실을 통지하여
제삼채무자인 임대인에게 대항하기 위한 조치입니다.
이 통지를 받은 임대인은 임차인에게 전세보증금을 반환하면 안 됩니다.
임차인이 가지고 있는 전세보증금 반환채권에 대해서 권리질권을 가지고 있는
대출기관인 질권자에게 반환해야 하는 의무를 부담합니다.
그런데 이런 의무를 부담하는 임대인이 집을 매도하면서
매수자에게 이런 내용을 말하지 않고 매수자도 아무 말이 없었던 겁니다.
개업 공인중개사도 물어 보지 않은 상태에서
매수자가 임차인을 인수하고 집을 매수한거고요.
임차인이 임대차 기간이 만료되자 보증금을 반환하고 내 보냈고
그 후, 임차인이 행방불명이 된 사안인 겁니다.
대출기관은 당연 권리질권 당시 제 3채무자인 전 소유자에게 그 책임을 물어
대출금액에 해당하는 전세보증금의 반환을 청구했습니다.
전 소유자는 주택임대차 보호법 제3조 제4항을 근거로 임차주택의 양수인인 매수자가 자신의 임대인
지위를 승계한 것이므로 그 책임은 매수자에게 있다며 상호 내용증명을 보낸 것 같습니다.
참고로 임차인이 이런 사실을 속이고 보증금을 받아간 사건에서 대법원은 “2015도 5665”판결에서
다음과 같이 판시하고 있습니다.
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“2015도 5665”판결
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“질권설정자가 제3채무자에게 질권설정의 사실을 통지하거나 제3채무자가 이를 승낙한 때에는,
제3채무자가 질권자의 동의 없이 질권의 목적인 채무를 변제하더라도 이로써 질권자에게 대항할 수
없고, 질권자는 여전히 제3채무자에 대하여 직접 채무의 변제를 청구하거나 변제할 금액의 공탁을
청구할 수 있다”
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대표님이 주신 질문 사건에서 전 소유자 임대인은 매매된 사실 등을 대출기관에 알리지 않은 사유로
꼼짝없이 자신이 매매한 집의 임차인 보증금을 반환해야 할 수도 있습니다.
매수자인 현 임대인 역시 주택임대차 보호법상 기존 임차인 당연승계 사실에 근거
보증금 반환 문제가 생길 수 있습니다.
시대의 흐름에 따라 부동산 관련 각종 제도가 새롭게 만들어지고 있습니다.
이런 새로운 부동산 제도가 생길 때마다 개업 공인중개사가 알아야 하는 법률적 지식 또한 많아지고
부담도 생기게 됩니다.
임차인이 있는 경우 다음과 같은 경우의 수를 생각하여 특약사항을 만들어야 좋을 것 같습니다.
| 대출받은 사실이 없다고 말할 경우 |
| ①매도인은 기존 임차인의 전세금에 대하여 대출받은 사실을 모름. |
| ②임차인은 전 임대인에게 지급한 전세금은 대출받은 사실이 없음. |
| 대출받은 사실이 있다고 말할 경우 |
①매도인은 현 임차인이 전세자금을 대출받은 사실을 매수자에게 고지하고, 매수자는 전세자금
반환을 대출기관에 하기로 한다. |
②매도인은 임차인과의 계약 기간 연장에 대한 동의 하거나, 기존 계약이 묵시적 갱신 등으로
연장된 경우가 없다. |
이런 특약사항이 필요한 경우는 대출기관은 임대차 기간과 무관하게 변제기가 되면
그 반환을 청구할 수 있게 되기 때문입니다.
임대인과 임차인이 기간 엽장을 합의해도 대출기간은 임차인의 인도를 요구할 수 있게 되고
그러면 분쟁이 생기기 때문입니다.
대표님이 아시다시피 중개실무는 이제 단순한 집을 보여 주는 단계를 벗어나
많은 부동산 전문지식이 필요한 전문가의 영역이 되고 있습니다.
잘 마무리되시기를 바랍니다.
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