제소 전 화해조서란?

화해조서 = 1차 법원판결문 이라고 생각하시면 됩니다.

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예를 들면, 임차인이 3개월이상 임대료를 연체하거나 계약조건을 위반하면

임대인은 임차인을 상대로 법원에 퇴거 및 건물명도소송을 해서 판결받은다음 집달관사무소에 강제집행을 신청하여 임차인의 이삿짐을 강제로 빼내는 등 번거로운 절차를 거쳐야 임차인을 강제퇴거시킬수 있는데 미리 화해조서를 작성해 놓으면 임차인의 계약위반시 퇴거 및 건물명도소송없이 바로 강제집행해서 임차인을 강제퇴거 시킬수 있는 것임.

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화해조서 작성시 그 내용에 본인에게 불리한 내용이 없는지 반드시 잘 읽어 보고 서명날인해야 할 것입니다.

1. 어디서 작성하나요?( 법무사 or 변호사?)

법무사이든 변호사이든 모두 제소전화해조서의 진행이 가능할 것인데, 법무사의 경우에는 법원에 출석하는 것은 당사자가 직접해야 하고, 서면만 작성하여 주는 것이고, 변호사의 경우 법원출석하여 변론하는 업무까지 모두 포함하여 진행되는 것이 일반적입니다.

2. 지상물매수청구포기에 대한 내용은 제소전화해조서에 무슨내용으로 작성하나요?

 - 예) 임차인은 계약만료시 지상물매수청구를 포기하며 토지를 원상복귀하여 명도한다.?

지상물매수청구권을 포기하는 것에 대해서는 임차인의 확인이 필요하여, 법원마다 사정은 다르지만, 통상 임차인의 별도의  지상물매수청구권의 포기의사에 대한 엄격한 확인절차를 거칠 수 있습니다.

그리고, 지상물매수청구권을 포기하는 내용으로 제소전화해조서가 작성이 되더라도, 이후 토지인도집행은 제소전화해조서로는 불가능할 경우가 있고, 이 경우 건물철거 및 토지인도에 대한 별도의 소송과정을 거치게 될 수 있습니다.

왜냐하면, 토지만에 대한 화해조서를 받아 둔 것인데, 건물이 신축된 이후에는 토지위의 건물로 인하여 제소전화해조서와 실제 현황이 현저한 차이가 발생하여, 집행불능이 되기 때문에 새로운 건물철거 및 토지명도소송을 거쳐야만 집행을 종료시킬수 있기 때문입니다.

3. 비용 및 시간, 절차는?

제소전 화해 비용은 대략 100만원 선이 될 것이고, 제소전 조서를 받기 위한 기간은 대략 2-3개월이며, 제소전화해절차는 변호사 사무실에 의뢰할 경우 해당  필요한 서류와 비용을 지급하는 것으로 제소전화해절차는 진행이 되며, 당사자간의 제소전 화해절차를 진행하려는 의사의 합치만 있다면, 어렵지 않은 과정을 통해 제소전 화해조서를 받아두게 됩니다.